¤lpa bristerna. Om utgiften endast utgör nÃ¥gra procent av priset rör detsig inte om ett uppenbart missförhÃ¥llande sett enbart till priset och utgiften. Det kan dock föreliggaäven andra omständigheter som medför att bristerna ändÃ¥ kan pÃ¥talas som fel. (Jfr NorgesHÃyesteretts avgörande i Rt-2010-103 och Peter Hallsteinsen, Alminnelig obligasjonsrett, 2018 s.174.)13. SÃ¥dana omständigheter kan vara att en köpare typiskt sett genom bristernas art liderbetydande olägenhet, t.ex. genom att möjligheterna att använda varan inskränks i betydandeutsträckning eller mer lÃ¥ngvarigt, eller att en köpare drabbas av utgifter som inte avserfelavhjälpandet.14. Ju mindre missförhÃ¥llandet mellan pris och värde är, desto större tyngd mÃ¥ste övrigaomständigheter ha för att varan ska kunna anses vara i väsentligt sämre skick än köparen medfog kunnat förutsatta; i annat fall är varan inte felaktig i den mening som avses i 19 första stycket3 köplagen (jfr NJA 1998 s. 792).30Vad kom HD fram till i detta fallHD:s utredning var mycket kortfattad och Ã¥terges därmed:17. [Köparen har haft utgifter med anledning av de pÃ¥talade bristerna uppgÃ¥ende till 205 000 kreller efter vitsordad justering avseende förbättring av badrummet till cirka 197 000 kr. Utgiftenmotsvarar mindre än tre procent av priset. Bostadsrättslägenheten kan därför inte anses ha varit iväsentligt sämre skick än [köparen med fog har kunnat förutsatta med hänsyn till bostadsrättenspris.18. Mot bakgrund av att skillnaden mellan pris och värde är sÃ¥ begränsad, kan bostadsrättenanses felaktig bara om övriga omständigheter har tillräcklig tyngd. Visserligen har [köparen föratt förebygga risker för vattenskada varit tvungen att renovera badrummet. Detta har inneburitett hinder i nyttjanderätten. Hindret har dock enbart rört badrummet och varit begränsat till cirkatre mÃ¥nader. Sett till köpet av bostadsrätten som helhet har briste

36 .122Några andra rättsfall där KöpL 19 1 stycke 3 punkt har förekommit hos HD efterKöpL tillkomst är följande:I rättsfallet NJA 1996 s. 598 (Husbilsbytet) överläts en 14 år gammal husbil medfriskrivningsklausulen i befintligt och uppvisat skick". Efter överlåtelsen upptäcktesmycket allvarliga och omfattande fuktskador av sådan art att husbilen var oanvändbaroch i behov av en totalrenovering. Kostnad för renoveringen uppgick till 37 500 kronorjämfört med värdet på husbilen som vid överlåtelsen uppgick till 110 000 kronor. HD komväldigt kortfattat fram till att husbilen var i väsentligt sämre skick, särskilt med hänsyn tilldet värde som husbilen åsatts. Fel förelåg därmed enligt KöpL 19 1 stycke 3 punktförelåg. HD fokuserade därefter på att utreda ingående vilken undersökningspliktköparen kunde tänkas ha enligt KöpL 20 2 stycke. Fel enligt 19 1 stycke 3 punkt blevdärmed inte närmare utrett av HD.I rättsfallet NJA 1998 s. 792 (Kackerlackorna) fann köparna vid tillträdet av enbostadsrätt att det fanns kackerlackor i lägenheten som krävde saneringsåtgärder.Rättsfallet återges tyvärr något missvisande ibland i samband med KöpL 19 1 stycke3 punkt och om en bostadsrätt såld i befintligt skick skall anses vara i väsentligt sämreskick än vad köparen med hänsyn till bostadsrättens pris och övriga omständigheter medfog kunnat förutsätta.123 En noggrann läsning av rättsfallet visar dock att när målet komupp till HD hade köparen och säljaren blivit ense om felet: Parterna är numera ense omatt förekomsten av kackerlackor har utgjort ett fel enligt köplagen (1990:931).124 HDrättade sig efter detta och utredde inte saken mer. Istället fokuserade HD på att utreda121NJA 1983 s. 865 (Bjälklaget), se citat av friskrivningsklausulen i inledningen av tingsrättens dom.NJA 1983 s. 865 (Bjälklaget), se citat från näst sista stycket av HD:s domskäl.123Se exempelvis

ågot missvisande ibland i samband med KöpL 19 1 stycke3 punkt och om en bostadsrätt såld i befintligt skick skall anses vara i väsentligt sämreskick än vad köparen med hänsyn till bostadsrättens pris och övriga omständigheter medfog kunnat förutsätta.123 En noggrann läsning av rättsfallet visar dock att när målet komupp till HD hade köparen och säljaren blivit ense om felet: Parterna är numera ense omatt förekomsten av kackerlackor har utgjort ett fel enligt köplagen (1990:931).124 HDrättade sig efter detta och utredde inte saken mer. Istället fokuserade HD på att utreda121NJA 1983 s. 865 (Bjälklaget), se citat av friskrivningsklausulen i inledningen av tingsrättens dom.NJA 1983 s. 865 (Bjälklaget), se citat från näst sista stycket av HD:s domskäl.123Se exempelvis Victorin och Flodin, Bostadsrätt, s. 174. Se även Tegelberg, Köp och förmedling avbostadsrätt, s. 144. Ytterligare exempel är Aldmo, Fel i bostadsrätt, s. 53.124NJA 1998 s. 792 (Kackerlackorna), se citat i andra stycket i HD:s domskäl.12238om felet avhjälpts inom skälig tid eller ej enligt KöpL 37 1 stycke. Fel enligt KöpL 19 1 stycke 3 punkt blev därmed inte närmare utrett av HD.Thorsten Lundmark noterar i sin avhandling Friskrivningsklausuler. Giltighet ochräckvidd att äldre praxis angående friskrivningsklausuler är inte helt lättolkad och att detär svårt att dra generella slutsatser. Flera äldre rättsfall rör vad som numera bedömsutgöra avtal i konsumentförhållanden. Detta tydliggörs dock inte alltid av domstolen.Sannolikt för att en sådan kategorisering utifrån parternas styrkeförhållanden är en relativtsen företeelse som formaliserades först genom konsumentlagstiftningen på 70-talet.1254.5.SlutsatserI förarbeten till KöpL har det framförts att syftet med regleringen av befintligt skick i KöpLhar varit att förtydliga att säljaren inte skall kunna friskriva sig från alla fel, utan

vanligtvis brukar ju förväntningarna vara högre när priset är högtoch lägre när priset är lågt. Dock kompliceras detta när priserna på bostadsrätter skiljersig åt markant beroende på geografiskt läge i Sverige. Annat blir det ju med varor somhar någorlunda enhetlig prissättning i Sverige, såsom begagnade bilar.129NJA 1975 s. 545 (Diffusionsspärren), se citat på s. 555.Se exempelvis GP, Bostäder rusar i värde under budgivning (2021-06-24) samt LänsförsäkringarFastighetsförmedling, Två års tillbakablick här ökar budgivningarna mest (2019-10-03).13040Prop. anför att även om en vara säljs i befintligt skick så skall den uppfylla en vissminimistandard131 varmed man kan undra om inte ett fungerande badrum som vare sigläcker eller riskerar att skada närliggande egendom är just minimistandard. Speciellt dåsyftet med en bostadsrätt är att den skall kunna nyttjas från tillträdesdagen av köparensom HD uttalade i NJA 1998 s. 792 (Kackerlackorna). Att inte ha tillgång till ett fungerandebadrum och kunna sköta sin hygien dagligen borde upplevas som ytterst besvärande fören bostadsrättsköpare som köpt en dyr bostadsrätt som utlovats vara nyrenoverad.Apropå nyrenoverade badrum finner jag det intressant att befintligt skick hargetts rättsverkan av domstolarna då både Hellner och Herre anser att befintligt skickenbart får användas på begagnade saker. När ett badrum är nyrenoverat och knapptanvänt bör befintligt skick få användas på just detta rum i bostaden Var går gränsenmellan ny och begagnad Om någon har spolat i toaletten en gång, kan den dåfortfarande kallas nyAngående uttalanden om renoverat och hur det påverkar köparens befogadeförväntningar så är HD:s uttalanden i NJA 1986 s. 865 (Bjälklaget) av intresse då HD ifallet ansåg att friskrivningsklausulen var oskälig med hänsyn till att köparen var enprivatperson men även då huset p

iska rådet/Nordiska ministerrrådet.Proposition 1970:20, del B 1 Kungl. Maj:ts proposition till riksdagen med förslag tilljordabalk.Proposition 1971:15, Kungl. Maj:ts proposition till riksdagen med förslag till lag om förbudmot otillbörliga avtalsvillkor, m.m.Proposition 1973:138, Kungl. Maj:ts proposition med förslag till konsumentköplag, m. m.Proposition 1988/89:76, om ny köplag.Proposition 1989/90:89, om ny konsumentköplag.SOU 1974:83, Generalklausul i förmögenhetsrätten.SOU 1972:28, Konsumentköplag delbetänkande av köplagsutredningen.Finskt offentligt tryckRP 89/2001 rd Regeringens proposition till Riksdagen med förslag till lag om ändring avkonsumentskyddslagen.Svenska rättsfallNJA 1971 s. 51 (Den rostskadade bilen)NJA 1975 s. 545 (Diffusionsspärren)NJA 1976 s. 217 (Råttfallet)NJA 1978 s. 307 (ej namngivet)NJA 1979 s. 483 (Bergman Bewing)68NJA 1983 s. 808 (ej namngivet)NJA 1986 s. 865 (Bjälklaget)NJA 1996 s. 598 (Husbilsbytet)NJA 1998 s. 792 (Kackerlackorna)NJA 2014 s. 760 (Cargo Center)NJA 2016 s. 237 (Bostadsrättslokalen)NJA 2019 s. 807 (Badrummet)NJA 2020 s. 951 (Badrummet i radhuset)HD:s dom 2021-06-21 (mål nr. 3372-70, Grannhusets vattenskada)Svea hovrätts dom 2016-02-09 (mål nr. T 1113814)Svea hovrätts dom 2019-11-20 (mål nr. T 994718)Svea hovrätts dom 2020-03-11 (mål nr. T 1081818)Malmö tingsrätts dom 2019-11-28 (mål nr. T 1133718)Attunda tingsrätts dom 2019-12-10 (mål nr. T 849018)Stockholms tingsrätts dom 2020-06-04 (mål nr. T 654619)Göteborgs tingsrätts dom 2020-06-30 (mål nr. T 1282919Attunda tingsrätts dom 2020-11-05 (mål nr. 1199918)Göteborgs tingsrätts dom 2020-11-10 (mål nr. T 1541019)Malmö tingsrätts dom 2020-12-03 (mål nr. T 999419)Nacka tingsrätts dom 2020-12-15 (mål nr. T 699-19).69Attunda tingsrätts dom 2021-01-11 (mål nr. T 111519)Stockholms tingsrätts dom 2021-01-29 (mål nr. T 40818)Uppsala tingsrätts dom 20

missförhållande mellan det avtaladepriset och värdet på fastigheten som uppkommit, måste man fastställa feletsvärde för att avgöra hur stort prisavdrag som behövs för att återställa balansen. För att beräkna prisavdragets storlek vid fel i fastighet finns det två vedertagna metoder, den proportionella metoden och den direkta metoden.Den proportionella metoden framgår uttryckligen i 4 kap. 19 c JB och utgörhuvudregeln när prisavdraget ska beräknas. Denna metod har emellertid ansetts vara svår att tillämpa i praktiken, varför en annan metod, den direktametoden ibland tillämpas i stället. I de två följande kapitlen ska dessa tvåmetoder behandlas ur ett fastighetsrättsligt perspektiv. Först behandlas denproportionella metoden eftersom det är denna metod som utgör utgångspunkten vid bestämmandet av prisavdragets storlek. Därefter behandlas den direkta metoden som är tänkt att vara en hjälpmetod till den proportionella metoden.5452Se även NJA 1998 s. 792 där HD vid fråga om prisavdrag vid fel i bostadsrätt ansågdet motiverat att jämföra med motsvarande regler i JB. Se även Aldmo (2024) s. 32. Jmf ävenRH 1998:138 och RH 1994:124 där hovrätterna varit av uppfattningen att reglerna i JB börtillämpas vid fel i bostadsrätt.53Jmf Aldmo (2024) s. 32.54Se Grauers (2021) s. 236.244Den proportionella metoden4.1InledningTidigare saknades det anvisningar i JB om hur prisavdraget skulle beräknas,men i samband med införandet av den nya konsumentskyddslagstiftning vidförvärv av småhus år 1990 infördes det även en bestämmelse i JB om hurprisavdragets storlek skulle bestämmas. Enligt 4 kap. 19 c JB ska prisavdraget beräknas på följande sätt:Ett avdrag på köpeskillingen ska beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och det avtalsenliga priset svarar mot förhållandetvid tidpunkten för tillträdet mellan fastighetens värde i felaktigtoch avtalsenligt skick.Beräkningsmetoden kallas

ockholm 1951.76Elektroniska källorByggkostnadsindex (BKI), SCB, https://www.scb.se/pr0502, besökt:2024-03-11.Byggkostnadsindex för bostäder exkl. löneglidning och moms, 2015100,efter hustyp och kostnadsslag. Månad 2015M01-2024M04, SCB,https://www.statistikdatabasen.scb.se/pxweb/sv/ssd/STARTPRPR0502PR0502A/FPIBOM2015/ , besökt: 2024-03-11.Konsumentprisindex (KPI), SCB, https://www.scb.se/pr0101/, besökt:2024-03-11. Konsumentprisindex (KPI), totalt, 1980100. Månad 1980M01-2024M04,SCB,https://www.statistikdatabasen.scb.se/pxweb/sv/ssd/STARTPRPR0101PR0101A/KPItotM/, besökt: 2024-03-11.Referensräntan(enligträntelagen),https://www.riksbank.se/sv/statistik/rantor-ochvalutakurser/referensranta, besökt: 2024-03-09.77SverigesRiksbank,RättsfallsförteckningHögsta domstolenNJA 1983 s. 858.NJA 1984 s. 3.NJA 1985 A 2.NJA 1985 s. 352.NJA 1988 s. 3.NJA 1988 s. 363.NJA 1997 s. 667.NJA 1998 s. 462.NJA 1998 s. 792.NJA 2016 s. 945.NJA 2018 s. 266.NJA 2020 s. 951.NJA 2021 s. 353.NJA 2021 s. 597.HovrätternaHovrätten över Skåne och BlekingeHovrätten över Skåne och Blekinges dom den 2008-10-06 i mål nr T 280107.Hovrätten för västra SverigeGöta hovrätts dom den 1986-12-18 i mål DT 234.78RH 1997:39.RH 2001:36.Svea hovrättRH 1994:124.RH 1998:138.Svea hovrätts dom den 2016-02-10 i mål nr T 1127014.Svea hovrätts dom den 2021-03-10 i mål nr T 624519.Svea hovrätts dom den 2022-03-02 i mål T 1480620.TingsrätternaAttundas tingsrätt dom den 2022-12-20 i mål nr T 302621.Eksjös tingsrätt dom den 2022-05-13 i mål nr T 259320.Gotlands tingsrätt dom den 2023-09-27 i mål nr T 40622.Göteborgs tingsrätt dom den 2010-12-21 i mål nr T 557209.Göteborgs tingsrätt dom den 2018-05-17 i mål nr T 762617.Göteborgs tingsrätt dom den 2019-03-13 i mål nr T 1289817.Helsingborgs tingsrätt dom den 2020-10-27 i mål nr T 56619.